Sahte Belgeye Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmazların kazanımının kural olarak tescile tabi olduğunu, işbu makale dizinimizin ilkinde ifade etmiştik. Bu kurala göre, taşınmazların usule uygun bir şekilde kazanımı için geçerli bir hukuki sebep, tescil talebi ve tescilin varlığı şarttır. 

Tescil talebinin hukuka uygun olması için, talepte bulunacak kişinin bu talepte bulunmaya yetkili olması gerekir. Bir kimse, taşınmazını kendi isteğiyle bir başka kişiye devredebileceği gibi, vekil tayin ederek de, taşınmazını üçüncü kişilere devredebilir. Tescil talebinde bulunacak kişi, vekaletname ile yetkili kılınmışsa, bu vekaletname de, kanunda öngörülen koşullara uygun düzenlenmiş olmalıdır. Ya da bir kimse, mirasçılık belgesine dayalı olarak, taşınmazın nakli talebinde bulunacaksa, mirasçılık belgesi usulüne uygun bir şekilde verilmelidir. 

Bu gibi resmi belgelerdeki hukuka aykırılıklar, sahtelikler, yapılan işlemin geçersizliğine yol açar. 

Sahte vekaletname, mirasçılık belgesi ve nüfus cüzdanı gibi resmi belgelerle gerçekleştirilen taşınmazın intikali, hukuka aykırı olup, iptale tabidir.

Tapu kaydındaki tescilin hukuka uygun olması için, tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Aynı zamanda tescile dayanak oluşturan belgeler de usulüne uygun düzenlenmiş ve hukuka uygun belgeler olmalıdır. Bu belgelerdeki sahtelikler, tescilin yolsuz olmasına yol açacak ve iptaline sebebiyet verecektir. Burada, alıcıların iyiniyetli olmaları, geçersiz olan işleme geçerlilik sağlamaz ve tapu kaydı iptale tabidir. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 17.1.2018 tarih ve 2017/1-1281 E., 2018/35 K. sayılı ilamına göre:

‘’ Keza, yukarıdan beri anlatıldığı gibi iptali istenen sicil kaydının tesisine esas alınan resmî akit ve diğer dayanak belgelerin esasen yok hükmünde veya sahte olan bir işlemle gerçekleştirildiğinin kesin bir şekilde anlaşılması hâlinde, alıcıların iyi niyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir. Buradaki iktisabın hükümsüzlüğü alıcının tapudaki tescile dayanıp dayanmaması ile ilgili olmayıp, doğrudan doğruya tescilin yolsuzluğundan ileri gelmektedir.’’

Sahte belgeye dayanan tescil yolsuz olup, ilk intikalde TMK madde 1023 uygulanmaz.

Bu noktada önemle belirtmemiz gerekir ki, sahte belgeye dayalı olarak gerçekleştirilen tescil işlemi yolsuzdur. Buradaki yolsuz tescilin, lehine tescil yapılan iyiniyetli dahi olsa hukuka uygun hale gelemeyeceğini yukarıda açıkladık. Burada değinmek istediğimiz önemli nokta, TMK’ nın, ‘’ iyiniyetli üçüncü kişilere karşı’’ başlıklı 1023. maddesinin uygulama alanıdır. 

İlgili maddeye göre:

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. 

İşbu madde ancak, yolsuz tescille sözde hak sahibi olan kişiden, iyi niyetle mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanılması durumunda korunacaktır. Yani, sahte belgeye dayalı olarak gerçekleştirilen tescil işlemi yolsuzdur ve burada, TMK madde 1023 uygulanamayacaktır. Ancak sahte belgeye dayanarak tapuda hak sahibi olarak gözüken kişi(şeklen hak sahibi ancak gerçekte değil)den, iyi niyetle hak kazanan kişinin kazanımı korunacaktır. Ancak, Yargıtay kararlarında, bu maddenin uygulanışı çok sıkı koşullara tabi tutulmuş olup, gerçek anlamda ‘’iyi niyetin varlığı’’  halinde işbu maddenin uygulanmasına karar verilmektedir. 

Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 17.1.2018 tarih ve 2017/1-128 E., 2018/35 K. sayılı ilamına göre:

… TMK’ nın 1023. maddesinin uygulanabilmesi için üçüncü kişi tapudaki kaydın esasen yolsuz olduğunu kesinlikle bilmemeli, hatta bilebilecek durumda da olmamalıdır. Aksi hâlde tescil hukuki bir sonuç doğurmaz. İyi niyet iktisap anında mevcut olmalıdır. Buradaki iyi niyet subjektif iyiniyettir (Şener, E.: Türk Medeni Kanunu, Ankara 1989, s.1637). Karşı tarafın kötü niyetli olması da üçüncü kişinin iyi niyetinin yasal koruma altında bulunmasını engellemez. Ne var ki, üçüncü kişinin iyi niyetinin varlığı tek başına kazanımın korunması için yeterli olmayıp, yasadaki diğer koşulların da bulunması gerekmektedir…’’ 

Yargıtay’ın bu kararında ayrıca, TMK 1023’ün uygulanabilmesinin tüm şartları sayılmıştır. Buna göre:

  • Kazanan, üçüncü kişi olmalıdır.
  • Üçüncü kişi, sicildeki yolsuz bir tescile dayanmış olmalıdır.
  • Üçüncü kişi, bir aynî hak kazanmış olmalıdır.
  • Üçüncü kişi, aynî hakkı, iyi niyetle kazanmış olmalıdır.
  • Üçüncü kişinin kazanımında, tasarruf yetkisi dışında diğer geçerlilik unsurları da mevcut olmalıdır. (Sirmen. A.L.: Eşya Hukuku, Ankara 2017, s.196-201; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir: Eşya Hukuku, İstanbul, 2017, s.233-239). TMK’ nın 

Sahte belgeye dayalı olarak iyi niyetle mülkiyet hakkı kazanan kişi, ‘’ tapudaki kaydın doğru olduğuna’’ güvenmektedir. Taşınmazda mülkiyet hakkı kazanımı için, tek başına iyi niyet yeterli değildir, aynı zamanda, üçüncü kişinin kazanımını sakatlayacak sebepler bulunmamalıdır. Örneğin üçüncü kişi adına yapılan tescil de yolsuz olmamalıdır.  

Sahte Vekaletname veya Sahte Kimlik İle Yapılan Tapu İşlemlerinde Devletin Sorumluluğu

Özet: Tapuda sahte kimlik ve vekaletname ile yapılan işlemden Devlet ve Noter sorumludurlar. Buradaki sorumluluk kusursuz sorumluluktur. Akit tablosunda yazan bedelin gerçek olmadığı yazılı delil ile ispatlanmadıkça, zararın tespitinde akit tablosunda yazan bedel esas alınmalıdır.

T.C.
Yargıtay
3. Hukuk Dairesi

Esas No:2013/21230
Karar No:2014/5604
K. Tarihi:8.4.2014

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının dava dışı A.ya ait 4 nolu daireyi 23.01.2006 tarihinde M.ye ait vekaletname ile tapudan 155.000 TL’ye satın aldığını, tapuda değeri düşük gösterdiklerini, gerçek A. tarafından açılan tapu iptal – tescil davasının kabul edildiğini, davacı adına kayıtlı tapunun iptal edildiğini, sahte kimlik ve sahte vekaletname ile işlem yapan davalı noter ve davalı Hazine’nin sorumlu olduğunu belirterek, 20.000 TL (ıslah ile 84.000 TL)nın davalılardan tahsilini talep etmiş, birleşen dava ile bakiye 71.000 TL zararının davalı Hazine’den tahsilini talep etmiştir.

Davalı Hazine vekili cevabında, TMK’nın 1007. Maddesindeki özel sorumluluk halinin davada uygulanamayacağını, davanın Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü aleyhine açılması gerektiğini beyan etmiştir.

Davalı S. (noter) vekili cevabında, noterde düzenlenen vekaletnamedeki fotoğraf ile tapuda işlem sırasında esas alınan vekaletnamedeki fotoğrafın farklı olduğunu, noterin sorumlu olmadığını, illiyet bağının kesildiğini beyan etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile asıl davada ıslah ile artırılan 84.000 TL’nin davalılardan müteselsilen tahsiline, birleşen davada ise talep edilen 71.000 TL’nin davalı Hazine’den tahsiline karar verilmiş, hükmü davalılar vekilleri temyiz etmiştir.

Dosya kapsamından, dava dışı Y. isimli kişinin, 4 nolu dairenin sahibi Ahmet’e ait kimlik bilgilerini kullanarak sahte kimlik ile davalı noterden yine dava dışı M. adına 18.01.2006 tarihinde vekalet çıkardığı, oysa vekil tayin edilen M. isimli kişinin vekalet tarihinden önce 21.10.1995 tarihinde vefat ettiği, davalı noterin vekalet veren kişinin ibraz ettiği kimliğinde Demre Nüfus Müdürlüğünden alınmış, T. ve H. isimli çalışanlar tarafından onaylanmış olarak gösterilmesine rağmen, Demre Nüfus Müdürlüğünden gelen yazıya göre söz konusu nüfus cüzdanının kendileri tarafından verilmediği, adı geçen T. ve H. isimli çalışanlarının olmadığının belirtilmesi üzerine ve ayrıca vekil tayin edilen M.isimli kişinin kimlik bilgilerini incelemeden adına vekalet düzenlediği anlaşıldığından davalı noterin kusursuz sorumlu olduğu kabul edilmiştir.

Yine dava dışı Y’nin dava konusu vekaletnamedeki fotoğrafı çıkarıp başka bir fotoğraf yapıştırmak suretiyle, fotoğraftaki soğuk damganın farklı olduğunun ilk bakışta anlaşılacak durumda bulunması ve vekaletnamede imzanın bulunmaması nedeniyle sahte vekaletnameye dayanılarak tapuda satış işlemi yapılmasında davalı Hazine’nin de sorumlu bulunduğu anlaşılmaktadır.

Gerçek malik A.tarafından davacı aleyhine açılan tapu iptal- tescil davası mahkemece kabul edilmiş, davacı adına kayıtlı tapu iptal edilerek gerçek Ahmet adına tescil edilmiştir.

Davada, sahte kimlik ve sahte vekaletname ile tapuda daire satın alan davacının, tapusunun iptal edilmesi nedeniyle uğradığı zarar bedeli (ödenen daire bedeli ) talep edilmektedir.

Davacının davalı hazineye yönelik tazminat isteminin yasal dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1007. (743 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 917.) maddesi olup, bu hükümde devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumluluğu düzenlenmiştir.

Kusur sorumluluğunda bir zararı başkasına tazmin ettirmek, ancak zarar onun kusurlu bir fiilinden doğmuş ise mümkündür. (Tandoğan Haluk, Türk Mesuliyet Hukuku, 1967, s:89). Kusur sorumluluğunda, “kusur” sorumluluğun ögesidir (Eren Fikret, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C.I, B.6, İstanbul 1998, s:554).

Tazminat yükümlülüğünü kusura dayandırmak, önceleri adalete uygun ve yeterli görülmekte iken, zarar olasılıklarını çoğaltan büyük sanayinin gelişmesi, üretim ve taşıt araçlarının makineleşesi, yeni enerji kaynaklarının bulunması halkın büyük şehirlerde yoğunlaşması ile modern hayatta zarar olasılıklarının çoğalması, böylece teknik ilerleme ve ona bağlı tehlikelerin artması ile birlikte, zarar görenlere etkili bir koruma sağlamaya elverişsiz ve dolayısıyla adaleti sağlama bakımından da yetersiz kalmaya başlamıştır.

Böylece sanayileşme ile birlikte doğan tehlikeler, hukuk alanında da etkisini doğurmuş ve bir kimsenin kusurlu olmasa dahi kendisinin verdiği zarar nedeniyle tazmin sorumluluğunu, kısacası kusursuz sorumluluğu getirmiştir (Prof. Dr. Haluk Tandoğan, Kusura Dayanmayan Sözleşme Dışı Sorumluluk Hukuku, 1981 Bası, sh. 1-4).

Öğretide kusursuz sorumluluk halleri “olağan sebep sorumluluğu-teh-like sorumluluğu” olmak üzere ikili ayırıma tabi tutulduğu gibi (Eren Fikret, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C.I, B.3, 1989; Tandoğan Haluk, Kusura Dayanmayan Sözleşme Dışı Sorumluluk, Ankara, 1981, s:22); “hakkaniyet sorumluluğu-ne-zaret ve ihtimam gösterme yükümünden doğan sorumluluk-tehlike sorumluluğu” şeklinde üçlü aynıma gidildiği de görülmektedir (Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop / Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, B.7, İstanbul 1993, s:498).

Öte yandan, “objektif sorumluluk” üst başlığı altında kusursuz sorumluluk halleri olarak da düzenlemeler bulunmaktadır.

Tehlike sorumluluğu, “terminolojide” “ağırlaştırılmış sebep sorumluluğu”; “ağırlaştırılmış objektif sorumluluk” olarak yer alır (Koçhisarlıoğlu Cengiz, Objektif Sorumluluğun Genel Teorisi, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1984, s: 183). Diğer sorumluluk türlerinden farklı olarak bu türde kurtuluş beyyinesi (kanıtı) yasalarda bulunmamaktadır. Ancak, uygun illiyet bağını kesen sebepler sorumluluktan kurtarır.

Türk Özel Hukukunda kusura dayanmayan sorumluluk hallerinden birisi de Tapu sicilinin tutulmasından Devletin sorumluluğudur.

Bu sorumluluğun niteliği ve somut olay yönünden değerlendirilmesine gelince;

Devletin “tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğuna” ilişkin olarak, kusursuz sorumluluk/ağırlaştırılmış sebep/ağırlaştırılmış objektif sorumluluk/ tehlike sorumluluğuna ilişkin kurallar uygulanır.

Taşınmazların tapu siciline kaydedilmesinde ve doğru sicillerin oluşturulmasında “Devletin sorumluluğu” o kadar önemlidir ki, 743 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 917, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1007. Maddelerinde açıkça;

“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder” hükmüne yer verilerek, bu sorumluluk yasal düzenleme altına alınmıştır.

Diğer taraftan, devletin tapu sicilini çok düzgün tutması ve taşınmazların durumunu tespit ve tescil bakımından gerekli düzenlemelerin yapılarak açık hale getirilmesi konusuna büyük önem verilmiş, bu sicillerin Devlet memurlarınca tutulmasından ileri gelecek bütün zararlardan dolayı vatandaşlara karşı Devlet’e fer’i değil, aynen İsviçre’de olduğu gibi asli sorumluluk yüklenmiştir (Prof.Dr. Hıfzı Veldet Velidedeoğlu/Galip Esmer Gayrimenkul Tasarrufları, 1969, s:512 vd.; Prof. Dr. Jale Akipek, Eşya Hukuku, 1972, s:303).

Yasanın bu açık hükmünün kaynak olduğu “Devletin sorumluluğundan söz edebilmek için, tapu sicilinin tutulmasında sicil görevlisinin hukuka aykırı bir işleminin ve bununla zararla sonuç arasında nedensellik bağının varlığı gerekmekle birlikte, eylemin kusura dayanıp dayanmama-sının bir önemi bulunmamakta; böylece Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluğun özel bir hali olarak ortaya konulmaktadır.

Burada, kusursuz sorumluluğun dayanağı, tapu siciline bağlı büyük çıkarların ve yanlış tesciller sonucunda sicile güven ilkesi yüzünden ayni hakların yerinin doldurulmaz biçimde değişmesi ve bu hakların sahiplerinin onlardan yoksun kalmaları tehlikesinin varlığı ile açıklanabilir.

Gerçekten, tapu sicilinin tutulmasını üzerine alan Devlet, tapu siciline tanınan güvenden ötürü, hak durumuna aykırı kayıtlardan doğan tehlikeyi de üstlenmektedir.

Devletin sorumluluğunun dayandırıldığı tapu sicilinin doğru tutulmasına ilişkin güvenin devamını sağlama amacı, tapu siciline güven ilkesinden daha geniş bir anlam taşımaktadır. Söz konusu ilkenin uygulanamadığı ve yolsuz tescile güvenen iyi niyetli üçüncü kişilerin iktisaplarının korunamadığı bazı hallerde dahi, onların bu yüzden uğradıkları zarardan da Devlet sorumlu tutulur.

Görülmektedir ki; kusursuz sorumluluğun bir biçimi olan tapu sicilinin tutulmasında kaynaklanan Devletin sorumluluğu, bir tehlike sorumluluğudur.

Tapu sicil müdür ya da memurunun kusuru olsun olmasın, tapu sicilinin tutulmasında kişilerin mameleki çıkarlarını koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olması yeterlidir. Kusuru varlığı ya da yokluğu

Devletin sorumluluğu için önem taşımamakta, sadece Devletin memuruna rücuu halinde iç ilişkide etkisi söz konusu olmaktadır. Tapu Sicilinin tutulmasında kişi çıkarlarının korunması bakımından uyulması gereken kurallar tapu mevzuatı ile sınırlı olmayıp, bu mevzuat dışındaki hukuk kurallarına ve hukukun genel ilkelerine de uyulması gerekmektedir. Tapu müdür ya da memurlarının ihlal ettikleri hukuk kuralları ister genel olsun ister salt sicilin tutulmasıyla ilgili olsun her iki halde de ortaya çıkan sonuç tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmuş olmasıdır (Dr. Lale Sirmen, Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devlet’in Sorumluluğu, Ankara, 1976 sh.63 vd). Bu nedenle sicilin hukuka uygun tutulması kavramı tapu mevzuatına uygunlukla sınırlı bir kavram olmayıp, hukukun genel ilkelerine uygunlukta gerekmektedir. Bunun dışına çıkan her hukuka aykırı davranıştan Devletin sorumluluğu asildir.

Az yukarıda ayrıntıları açıklandığı ve vurgulandığı üzere; Devletin sorumluluğunun bir tehlike sorumluluğu olduğu hususu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.10.1955 gün ve 1955/4-58 Esas, 1955/64 Karar sayılı; 29.06.1977 gün ve 1977/4-845 Esas ve 1977/655 Karar sayılı; 24.09.2003 gün ve 2003/4-491 Esas ve 2003/487 Karar sayılı; 19.04.2006 gün ve 2006/4-113 Esas ve 2006/205 Karar sayılı; 09.05.2007 gün ve 2007/4-212 Esas, 2007/261 Karar sayılı, ilamlarıyla yargısal uygulamada da büyük ölçüde kabul edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalılar vekillerinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak, dava konusu 23.01.2006 tarihli Tapu Akit tablosunda davacının alıcı sıfatıyla ödediği bedelin 76.000 TL olarak yazıldığı anlaşılmaktadır. Davacı tarafından tapuda miktarın düşük gösterildiği iddia edilmiş ise de, bu konuda HMK’nın 200. (HUMK.nın 288, 289.) maddeleri gereğince senede karşı senetle ispat zorunluluğu ilkesine göre aynı kuvvette yazılı başka delil ibraz edilmediğinden, mahkemece; asıl dava yönünden davanın kısmen kabulü ile akit tablosunda azılı 76.000 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, birleşen davanın ise reddine karar verilmesi gerekirken, davanın davacının iddiası doğrultusunda 155.000 TL olarak kabulüne karara verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nın. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalılar için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 1.100 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalılara verilmesine ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 08.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Arasan Hukuk Burosu

Hukuki sorunlarınız için bize İletişim Formu 'ndan yazabilirsiniz.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.